我們并不驚訝地發(fā)現開(kāi)發(fā)階段充當“花瓶”職責的酒店業(yè)態(tài)，在當下運營(yíng)階段所體現出的坪效低得可憐。
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間的不斷下降，業(yè)主們對手中持有物業(yè)的盈利能力也越來(lái)越關(guān)心。比起寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等業(yè)態(tài)，我們并不驚訝地發(fā)現開(kāi)發(fā)階段充當“花瓶”職責的酒店業(yè)態(tài)，在當下運營(yíng)階段所體現出的坪效低得可憐。
前些年“高大上”風(fēng)潮盛行時(shí)，酒店紛紛用鋪張的公共空間設計及大量的餐飲設施來(lái)凸顯酒店的檔次。但現在看來(lái)，這些公共空間卻成為了酒店運營(yíng)中的“雞肋”，它們大多占據著(zhù)酒店最具有商業(yè)價(jià)值的位置，卻不僅無(wú)法有效創(chuàng )造收入，還背負著(zhù)大量的能源及人員消耗。
為了解決酒店人最關(guān)注的問(wèn)題，浩華管理顧問(wèn)公司的項目總監羅冰清、顧問(wèn)祝一塵，在睿意德商業(yè)房產(chǎn)咨詢(xún)公司的數據支持下，首次發(fā)布報告《酒店與商業(yè)研究融合重組之路》。以下是CHAT的精華提煉，希望可以為酒店開(kāi)放方和經(jīng)營(yíng)者提供思路和靈感。讓我們來(lái)看看如何利用商業(yè)思維和互聯(lián)網(wǎng)思維，來(lái)使低效的酒店空間活化。
一、酒店與商業(yè)關(guān)系發(fā)展史
從“不差錢(qián)”走到了這一步，why?
中央出臺的“八項規定”限制政府消費，迫使各業(yè)態(tài)轉型。同時(shí)，電商的崛起給予傳統商業(yè)迎頭痛擊。酒店和商業(yè)需求因而均發(fā)生了結構性的變化，市場(chǎng)供給為了迎合新需求而處于痛苦掙扎階段。
需求轉型導致酒店總體收益縮減。
酒店空間利用效率低下問(wèn)題凸顯。
線(xiàn)上商業(yè)崛起引領(lǐng)商業(yè)需求轉型。
體驗型商業(yè)對空間提出新要求。
痛點(diǎn)診斷——酒店“不掙錢(qián)”
透過(guò)數據看現實(shí)。自2005年起，10年內酒店的毛利率經(jīng)歷了滑鐵盧式的下跌，下降了十幾個(gè)百分點(diǎn)，主因是收入下降。另一方面，五星級酒店在坪效方面沒(méi)有任何優(yōu)勢。
痛點(diǎn)診斷——實(shí)體商業(yè)缺人流量，欠體驗
處方在這里
我們應從消費對象入手，調整酒店和商業(yè)的功能和形態(tài)，改革出更加需求導向的產(chǎn)品。
面對眼前的種種困境，我們不禁要問(wèn)，既然高星級酒店與實(shí)體商業(yè)都遇到了發(fā)展瓶頸，既然體驗式需求已經(jīng)成為了不可逆轉的發(fā)展趨勢，那么兩種物業(yè)形態(tài)是否能夠再度融合，碰撞出新的火花呢?
二、酒店商業(yè)模式突破點(diǎn)
餐飲大暢想
透過(guò)數據看現狀
結論：低上座率與高成本是造成酒店餐飲整體收益能力弱于社會(huì )高端餐飲主要原因。
空間外包或自成品牌?
模式一：租金模式
將盈利能力較差的餐飲部分外包給社會(huì )餐飲成熟品牌強強聯(lián)合、收取租金不失為一個(gè)簡(jiǎn)單易行的方法。
模式二：創(chuàng )新型自營(yíng)模式
打造專(zhuān)業(yè)團隊，創(chuàng )建自營(yíng)團隊，實(shí)行嚴格成本收益管控，日后可做品牌輸出
案例分享
酒店將餐飲部門(mén)獨立經(jīng)營(yíng)，大力打造獨立中高端社會(huì )品牌，推出特色廣式早茶。發(fā)展到現在，該餐飲品牌已在區域氛圍內打響，知名度甚至蓋過(guò)酒店本身。目前，餐飲品牌已制定出特色產(chǎn)品的標準餐單，并已將品牌輸出到該酒店品牌旗下的另一家酒店。
大堂吧大暢想
透過(guò)數據看現狀
結論：外帶收入缺失與人均消費過(guò)高直接造成了酒店大堂吧收益能力明顯弱于商業(yè)咖啡廳。
酒店里的星巴克?
模式一：區域外包
模式二：跨界合作，共享客源
案例分享
酒店大堂吧突破原有經(jīng)營(yíng)模式，擁抱跨界新型業(yè)態(tài)，將傳統的餐飲盈利點(diǎn)弱化，轉而將管理重點(diǎn)化為整體環(huán)境氛圍的打造，形成販賣(mài)“記憶”與“情懷”的新興目的地。
SPA大暢想
透過(guò)數據看現狀
SPA一直作為一個(gè)五星級酒店的固定配套服務(wù)設施存在，卻很少被視為真正的酒店盈利點(diǎn)，除個(gè)別重視SPA并將其做出特色的酒店之外，大多數酒店的SPA難以擺脫長(cháng)期虧損的狀態(tài)。
讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事?
雙贏(yíng)模式：外包給專(zhuān)業(yè)SPA品牌
除個(gè)別專(zhuān)注于Spa管理經(jīng)營(yíng)的酒店，大多數酒店Spa相對于商業(yè)Spa處于絕對劣勢，很多之前所提到的短板很難被補齊。在這種狀況下，外包Spa給專(zhuān)業(yè)公司運營(yíng)不失為一個(gè)好的選擇。
案例分享
北京新世界酒店的SPA配套業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)品牌機構Summa SPA后，其客源增長(cháng)150%，并在比重過(guò)半的會(huì )員客源帶動(dòng)下，經(jīng)營(yíng)收益增長(cháng)達900%，而管理成本則縮減20%，并帶來(lái)配套客群在酒店內的食宿消費。
健身房大暢想
現狀：健身人士和健身房都在尋找彼此
? 生活在都市的人們日益重視自身體魄、健身成風(fēng)，商業(yè)健身房生意紅火，對健身私教需求旺盛。
? 酒店健身中心使用率在白天使用率極低，住客多外出進(jìn)行商旅活動(dòng)。
健身私教或瑜伽項目的練習場(chǎng)?
雙贏(yíng)模式：對外開(kāi)放
酒店健身中心開(kāi)放收費給健身私教使其成為健身私教教授學(xué)員或團體健身項目的場(chǎng)所(如公司組織的瑜伽課)。
案例分享
通過(guò)移動(dòng)端的o2o應用軟件，基于LBS，整合酒店健身房資源，有效利用酒店健身房的閑散時(shí)間。為酒店帶去人流量及場(chǎng)地使用等直接價(jià)值。
公共空間
現狀：10%未有效利用的酒店公共空間!
是否每個(gè)酒店都要擁有1,000平方米以上的超大宴會(huì )廳呢?一些“高大上”時(shí)代遺留的設施(商務(wù)中心、美容沙龍等)是否已經(jīng)過(guò)時(shí)成為擺設?
也許有這些可能……
三、酒店與商業(yè)的跨界融合
以人的需求為線(xiàn)索，不拘泥于融合的方式和類(lèi)型，我們認為這種創(chuàng )新型的酒店+商業(yè)強強聯(lián)手會(huì )成為未來(lái)發(fā)展的亮點(diǎn)。
對于酒店和商業(yè)的再融合有太多的想象，我們相信以下的四種暢想，只是一個(gè)開(kāi)始……
數據支持：睿意德商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)公司